1. Wonen en kopen in de Algarve

1.1. Een huis kopen in de Algarve.

Het is goed om eerst even stil te staan bij de zeden en gewoonten van de in de Algarve opererende makelaars en de marktsituatie ter plaatse. Deze wijken namelijk af van wat u gewend bent in Nederland. De verschillen komen naar voren bij zaken als de opdrachtgever, de commissie, de begeleiding en de huizenmarkt op zich.

De opdrachtgever:
In de praktijk kent de makelaar maar één opdrachtgever; de verkoper geeft de verkoopopdracht en betaald de commissie. Portugal kent het systeem van de vrije makelaardij waarbij de verkoper aan één of meerdere makelaars opdracht geeft tot de verkoop van zijn onroerend goed. Slechts degene die het huis verkoopt ontvangt de commissie. Het systeem van dubbele courtage waarbij koper en verkoper beiden door een makelaar worden vertegenwoordigd is in Portugal nauwelijks bekend. Natuurlijk is het mogelijk dat een koper een koopopdracht verstrekt aan één makelaar. Zelf ben ik daar voorstander van en breng dit regelmatig in praktijk. De meeste makelaars hier kennen dit principe niet.

De commissie:
Voor zijn werkzaamheden brengt de makelaar een voor Nederlandse begrippen hoge commissie in rekening. Deze bedraagt meestal rond de 5% van de verkoopprijs. In andere delen van Portugal voornamelijk in de grote steden ligt die commissie wat lager maar met 3% toch altijd nog hoger dan in Nederland. Die hoge commissie resulteert echter niet altijd in hoge winsten. Vanwege bovengenoemd systeem maakt men vaak kosten zonder dat daar op het einde van de dag enige financiële compensatie tegenover staat. Na de slechte periode in het begin van de jaren negentig heeft de markt echter een groot herstel te zien gegeven en op dit moment (einde 2001) mag stellen dat de afgelopen jaren voor de makelaardij hele geode jaren zijn geweest. Mogelijk dat de introductie van € daar ook debet aan is. Tegenwoordig is het niet meer 100% noodzakelijk om met buitenlandse vertegenwoordiging te werken. De introductie van Internet en Web sites waar men zijn aanbod op een relatief goedkope manier kan promoten heeft daar voor gezorgd.

De begeleiding:
Een makelaar in Portugal is voor potentiële buitenlandse kopers vaak veel meer dan alleen maar iemand die bemiddelt bij een zakelijke transactie. Hij is een vraagbaak voor nieuwkomers en ook mensen die hier al langer wonen vragen hem nog steeds om advies. Potentiële kopers komen in een nieuw land in aanraking met een andere cultuur, een andere taal, andere wetten etc. Gelukkig hebben de meeste mensen zich thuis wel behoorlijk georienteerd, maar vaak heerst nogal eens de gedachte dat er in zuidelijke landen minder wetgeving zou zijn; niets is echter minder waar. Ook hier hangt het land van vele regeltjes aan elkaar en mijn advies is dan ook om alle regels en wetten van het land zo veel mogelijk na te leven. Het is wel eens moeilijk want om dingen legal te doen kost vaak heel veel tijd en frustratie. Nadat men de beslissing heeft genomen om eventueel hier wat te kopen, komt men meestal één of meerdere keren terug voor een bezichtigingsperiode, gedurende welke men vaak via verschillende makelaars de objecten bezichtigd. Het is noodzakelijk dat de makelaar meegaat daar de huizen vaak moeilijk te vinden zijn en vaak niet permanent bewoond. Straatnamen kent men wel in plaatsen en dorpen, maar meestal zijn de vrijstaande huizen alleen bekend onder een door de eigenaar gegeven naam. Soms staan er verkoopborden in de tuin, maar lang niet altijd wil de verkoper dit. De Portugese koper wordt er van verdacht graag een makelaar te willen vermijden en bij de aanwezigheid van een bord zal hij proberen achter de rug van de makelaar uit te vinden wie de eigenaar is om zo rechtstreeks zaken met hem te doen.

De huizenmarkt:
Huizen staan hier relatief langer te koop dan in Nederland. Ligt de gemiddelde verkooptijd in Nederland rond de 3 maanden, hier is het meestal langer dan een jaar. Een aantal factoren is daar verantwoordelijk voor, waarvan de voornaamste is dat we met een totaal andere markt te maken hebben. De huizen die de makelaars in portefeuille hebben zijn voor het grootste deel eigendom van buitenlanders die het als vakantie huis gebruiken of er semi / permanent wonen. De kopers zijn eveneens bijna altijd buitenlanders, alhoewel er na de toetreding van Portugal tot de EU en de stabilisatie van het rente niveau steeds meer Portugezen huizen of flats kopen. Dit is ook de redden dat men heel veel appartementen blokken ziet verschijnen welke dienen als starterswoning voor veel Portugezen. De meesten kunnen zich nu een appartement veroorloven tussen de € 100 en 125.000. De rente bedraagt op dit moment ongeveer 5,5%. Jongeren tot 30 komen daarnaast vaak nog in aanmkerking voor een speciale regeling (poupanca jovem). Binnen de Algarve werd er in het verleden relatief weinig verhuisd, alhoewel tegenwoordig meer mensen proberen een wat groter huis te ruilen voor een kleiner huis of een appartement. Was het vroeger zo dat het noodzakelijk was als men ouder werd en geneeskundige hulp nodig had het bijna onvermijdelijk was om naar het geboorteland terug te keren, tegenwoordig zijn de rollen omgedraaid.
We hebben hier dan ook in tegenstelling tot Nederland weinig te maken met mensen die een huis zoeken dichtbij hun werkkring, of moeten verhuizen vanwege hun werk.

Over een huis kopen in de Algarve is natuurlijk veel meer te vertellen. Vragen die men zou kunnen stellen zijn bijvoorbeeld:

- Wie is er makelaar
- Wat doet een Portugese notaris
- Heeft men een advocaat nodig
- Kan het huis gefinancieerd worden
- Wat zijn de fiscale consequenties
- Hoe vraagt men nutsvoorzieningen aan
- Wat moet men regelen om een nieuw huis te laten bouwen.
- Zijn er bouwvergunningen nodig
- Wat is Contribução Autarquica
- Kan een Nederlandse architect helpen.

Heel veel vragen die een zeer uitgebreid antwoord behoeven. Om dit alles in detail te bespreken is ondoenlijk, maar toch wil ik een aantal kanttekeningen maken.

De makelaar:
In een nieuwe wetgeving van 19-12-1992 is de makelaardij opnieuw wettelijk geregeld en wordt duidelijk omschreven wie zich makelaar mag noemen en aan welke eisen deze makelaar dient te voldoen. Daarna is de wetgeving verschillende malen aangepast. Als men niet voldoet aan de gestelde eisen en niet in het bezit is van een vergunning uitgegeven door het CMOPP, dan mag men in principe niet bemiddelen bij aan en verkoop van onroerend goed. De erkende makelaars hebben allen een nummer en moeten zich of "Mediador Imobiliário" noemen, indien ze zelfstandig zijn of "Sociedade de Mediação Imobiliário" indien ze een firma hebben. Indien men handelt met een erkend makelaar is de klant beschermd, aangezien de makelaars wettelijk verzekerd moeten zijn tegen wanprestaties ten opzichte van hun klanten. Voorts is de makelaar gerechtigd om contracten te maken, de klant te vertegenwoordigen en alle bijbehorende juridische zaken verbonden aan het kopen en verkopen van onroerend af te handelen.

De notaris:
Deze is in tegenstelling tot de notaris in Nederland een staatsambtenaar en heeft in principe geen adviserende rol t.o.v. het publiek. Wel verlijdt de notaris alle officiële aktes en het zijn vaak vrouwen.

De advocaat:
Het is in gecompliceerde zaken zeker aan te bevelen een advocaat te raadplegen, hij geeft u advies, doet titelonderzoek, maakt contracten en adviseert u aangaande testamenten. Het maken van een testament wordt vaak aangeraden. Dat doet men meestal via een advocaat. De akte wordt daarna verleden bij de Notaris. Tot op heden was dat een niet zo kostbare aangelegenheid en rekende de Notaris ongeveer € 50. M.i.v. 1-1-2002 wordt dat echter verhoogd tot € 215 en gaan tevens alle tarieven bij de Notaris veranderen. De meeste advocaten en Notarissen spreken nu goed Engels.

De financiering van een huis:
Slechts zeer weinig buitenlanders zijn in staat om hier een hypotheek af te sluiten. In Portugal is dit tot nu toe heel moeilijk, indien wel mogelijk, dan is het vaak niet aantrekkelijk vanwege de vele waarborgen die banken eisen en het feit dat er slechts een zeer beperkte aftrekbaarheid is van rente en kosten. In een ander artikel op mijn web site ga ik dieper in op dit onderwerp. De meeste mensen zullen wel weten dat in het nieuwe Nederlandse belastingstelsel het niet meer mogelijk is om b.v. d.m.v. verhoging van de hypotheek op het eigen huis in Nederland een 2e woning in het buitenland te kopen. Ook is er sinds 1 januari 2001 eindelijk een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Nederland en Portugal.

Aanvragen en omzetten nutsvoorzieningen:
Na overlegging van de benodigde documenten zowel van koper en verkoper is dit mogelijk. Uw makelaar of advocaat kan u daar in principe mee helpen.

Huis bouwen:
Hier is zeker voorzichtigheid op zijn plaats omdat de wetgeving vaak verandert en men tevens van gemeente tot gemeente de regels anders interpreteert. Daarnaast is het bouwen in de Algarve sinds een aantal jaren flink afgeremd om de gemeentes de gelegenheid te geven hun bestemmingsplannen te maken (PDM). Het is dus zeker van belang een makelaar of advocaat te raadplegen om te zien of er inderdaad gebouwd mag worden, wat er gebouwd mag worden en voor hoe lang eventuele vergunningen geldig zijn.

Bouwvergunningen:
Voor kleine verbouwingen binnen in het huis zonder dat er structurele veranderingen plaatsvinden is geen vergunning nodig. Voor andere verbouwingen en nieuwbouw heeft men wel ook vergunningen nodig. Er staan zware geldstraffen op het niet naleven hiervan. Vergunningen zijn aan termijnen gebonden. Tot op heden is men nog slechts zelden overgegaan om illegaal gebouwde objecten at te laten breken. Men kent wat dat betreft hier een enorm gedoog beleid. De andere kant van de medaille is vaak dat men aangezien het niet legaal is niet of moeilijk kan verkopen.

Contribução Autarquica:
Dit is een gemeentelijke belasting die geheven wordt over alle onroerend goed en is te vergelijken met de onroerende zaak belasting in Nederland. De gemeenten zijn vrij in het vaststellen van het percentage van de belasting, het varieert tussen de 1,1 en 1,3% p/j van de Valor Tributável. Dit is de waarde die de plaatselijke belastingdienst toekent aan het onroerend goed en heeft in principe niets te maken met de markt of verkoopwaarde.

Nederlandse architect:
Natuurlijk kan een Nederlandse architect een ontwerp maken. Echter hij is niet bevoegd om dit hier in te dienen zonder dat hij hier ingeschreven staat en hij zal dus altijd de hulp van een Portugese collega nodig hebben. Daarnaast is de regelgeving betreffende de bouw sterk afwijkend van Nederland.

Verdere informatie over Portugal:
Eind 1990 was het de Nederlandse-Portugese Kamer van Koophandel die voor het eerst een seminair organiseerde in het Congres gebouw in Den-Haag om informatie te geven over het zich vestigen in Nederland en aan de hand daarvan werd een brochure gepubliceerd met als titel "Uw huis in Portugal". Daarna is er gelukkig veel meer geschreven informatie over Portugal te krijgen en het handboek dat de meesten aanschaffen draagt bijna dezelfde title als dit korte résumé. Wonen en Kopen in Portugal wordt uitgegeven door uitgeverij Guide Lines, Postbus 23084-NL, 6367 ZH in Voerendaal. Het ISBN nº van deze uitgave is 90-74646-12-3. De 1e druk verscheen in 1993 en men is nu aan de 5e herziene druk 2000. Jaren geleden heeft de uitgever mij gevraagd om mijn medewerking aan het boek te verlenen door hen van de meest actuele informatie te voorzien. Echter door de nog steeds snel wijzigende regel- en wetgeving is het onmogelijk om steeds actueel geschreven informatie te hebben. Daarom is het altijd goed om te verifiëren om informatie nog actueel is. Dat kan o.a. door contact met mij op te nemen per e-mail info@realestate-algarve.com

1.2 Aankoop, gebruik en verkoop.

Het is van belang om een goed inzicht te hebben in de financiële consequenties van het in eigendom hebben van een huis in Portugal. Daarbij zijn 3 fasen te onderscheiden:
- de aankoop
- het gebruik
- de verkoop

De aankoop.

Als u een onroerend goed koopt zijn daar kosten aan verbonden, die we kunnen onderverdelen in:
- Sisa tax (overdrachtsbelasting)
- Notariskosten
- Registratiekosten
- Rechtshulp (hulp van advocaat of makelaar)
- Bijkomende kosten

Sisa belasting:
Ondanks het feit dat men al jaren beloofd deze belasting af te schaffen of te vervangen door een ander systeem is men daar tot nog heden nog steeds niet in geslaagd. Portugal heeft wederom dit jaar pogingen gedaan om deze belasting om te zetten in een BTW heffing maar alle voorstellen werden door de Europese commissie afgewezen als zijnde in strijd met Europese regelgeving. Daarom blijft ook voor 2002 deze belasting van kracht.
Bij de aankoop van landelijk onroerend goed is men 8% belasting verschuldigd.
Bij de aankoop van stedelijk onroerend goed in 2001 is in principe 10% verschuldigd boven een bedrag van 32.400.000$00.

Schaal 1	0 - 11.710.000
Schaal 2	11.710.000 - 16.040.000
Schaal 3	16.040.000 - 21.400.000
Schaal 4	21.400.000 - 26.750.000
Schaal 5	26.750.000 - 32.400.000
Schaal 6	32.400.000 - En meer

Echter tussen 0 en 32.400.000$00 zijn er bepaalde vrijstellingen. Tot 11.710.000$00 (€ 55.355) is men geheel vrijgesteld. Tussen 11.710.000$00 en 32.400.000$00 betaald men volgens een schijventarief met oplopende percentages. Boven 32.400.000$00 betaald men 10% , zonder enige korting.

De notariskosten:
Deze bedragen ongeveer 1,25 tot 1,50% van de aankoopsprijs. Echter per 1-1-2002 zullen ook alle Notaristarieven aangepast en gewijzigd worden. Men verwacht een vermindering van de kosten.

De registratiekosten:
Deze bedragen nu meestal tussen 0,5 en 0,75% van de aankoopsprijs.

Rechtshulp:
Deze kan men verkrijgen via advocaten of makelaars. De tarieven verschillen nogal, maar zijn minimaal 1% van de koopsom.

Bijkomende kosten:
Deze zijn soms aanwezig wanneer contracten voor electriciteit, telefoon en water overgeschreven dienen te worden op naam van de nieuwe eigenaar.

Het gebruik:
Gedurende de periode dat men eigenaar is heeft men natuurlijk rekening te houden met een aantal vaste en variabele kosten.

Vaste kosten zijn:
- Onroerend goed belasting.
- Opstal en inboedel verzekering
- Vastrecht electriciteit
- Vastrecht water
- Vastrecht telefoon, indien aanwezig.

Variabele kosten zijn:
- Verbruik water
- Verbruik electriciteit
- Gebruik telefoon
- Gas d.m.v. butaan of propaangas
- Hout voor verwarming
- Huishoudelijke hulp
- Tuinman
- Zwembad onderhoud
- Management contract
- Andere individuele contracten.

Naast de kosten kunnen er natuurlijk ook inkomsten zijn, bijvoorbeeld uit verhuur. Zeker in de zomermaanden kunnen er hoge verhuurprijzen gerealiseerd worden. Voor een huis met zwembad zal toch zeker tussen de € 1.000 en € 1.500 p/w betaald moeten worden.
Die verhuur kan men natuurlijk zelf organiseren of men kan gebruik maken van een verhuurorganisatie. Deze vragen vanzelfsprekend een percentage voor hun bemiddeling, welke gewoonlijk varieert tussen de 10 en 30%.

Over die huurpenningen is men in principe inkomstenbelasting verschuldigd in Portugal. Natuurlijk mogen gemaakte kosten afgetrokken worden. In de regel is er echter een vaste aftrekpost van 35% over de huurinkomsten. Over het restant is men I.R.S. (inkomsten belasting) verschuldigd volgens het Portugese schijventarief. Men kent hier 4 schijven van 15, 25, 35 en 40%. Dus beduidend lager dan in Nederland.

De verkoop.
Bij verkoop zijn er uiteraard makelaarskosten verschuldigd zoals reeds eerder vermeld. Daarnaast kent Portugal een vermogenswinst belasting bij verkoop. Deze belasting bedraagt in principe 20% over het verschil tussen aan en verkoopsprijs en wordt geheven over onroerende goederen verworven na 1 januari 1989. Onroerend goed verkregen vóór die datum is i.v.m. een overgangsregeling vrijgesteld van deze belasting. Men dient zelf aangifte te doen binnen 3 maanden na verkoop of indien men hier woont en belastingplichtig is dient deze winst vermeld te worden op de aangifte betreffende het jaar van verkoop. Aangifte in april 2002 over 2001. Wel kunnen kosten gemaakt ten behoeve van de verkoop (b.v. makelaarscourtage) afgetrokken worden. Tevens wordt het aankoopbedrag geindexeerd op jaarbasis.

2. De Algarve

2.1 Het klimaat.

Zonder enige twijfel heeft de Algarve, de meest zuidelijke provincie van Portugal, één van de beste klimaten van Europa, alhoewel er over de hele kustlijn genomen toch sterke verschillen bestaan. Het klimaat is duidelijk sub-tropisch, hetgeen inhoudt dat de zomers zeer zonnig en droog zijn en de winters mild maar soms vochtig. Het is er in tegenstelling tot andere delen van Zuid-Europa en ook het binnenland van Portugal zelden zeer warm. De gemiddelde zomertemperatuur bedraagt zo'n 28º, maar de warmte is droog en in de zomer zorgt de wind in de namiddag bijna altijd voor verkoeling. De Algarve wordt onderverdeeld in 2 delen, de Sotavento, van Portimão naar het oosten, en de Barlavento, van Portimão tot aan Sagres. Meer naar Sagres neemt de invloed van de wind toe, daardoor heeft de westkust veel koelere zomers en is het zeewater ook beduidend kouder. Het kustgebied van Burgau tot Sines is een beschermd gebied en heet de Costa Vincentina. Het is er ruig en ongerept. Echter in alle gebieden is er per jaar meer dan 3000 uur zonneschijn. Het westen van de Algarve is normaliter wat groener. De beste periode van het jaar voor wat de natuur betreft is de periode tussen half october en eind mei. Gedurende de zomer, de periode dat de meeste toeristen hier zijn is het land helaas het minst mooi, namelijk droog en stoffig. Er valt dan statistisch gezien geen neerslag van betekenis. De eerste regen valt pas eind september begin oktober en na een paar flinke regenbuien komt het land weer tot leven en begint het voorjaar in feite qua natuur al eind oktober, waarna in juni de droge periode begint. De winters zijn dus mild maar kunnen door de regen vochtig zijn of vochtig aanvoelen. Verwarming, in welke vorm dan ook, is zeker een vereiste.

2.2 Het milieu.

De Algarve beschikt van nature over een milieu wat zo goed als vrij is van luchtvervuiling. Dit is te danken aan het ontbreken van vervuilende industrie en daarnaast was er tot nu toe relatief weinig autoverkeer. Hoewel door de toenemende welvaart het autoverkeer snel is toegenomen, heeft dit toch geen invloed op de vervuiling, daar de noord- noordwestelijke wind in de namiddag de natuur weer zuivert van alle ongerechtigheden.
De honderden kleine en grotere strandjes, zelfs in het hoogseizoen niet overbevolkt, zijn een lust voor het oog. Het witte zand tesamen met de blauwe schone zee van de Atlantische Oceaan (en niet de Middellandse Zee) maken het verblijf zeer aangenaam Door de invloed van deze noord- noordwesten winden is de temperatuur van zeewater doorgaans wel wat lager dan men gehoopt had.

2.3 De bevolking.

Op het gebied van de bevolkingsdichtheid zijn de verschillen tussen Nederland en de Algarve groot. In de hele Algarve, ruim 120 km. kustlijn wonen slechts 380.000 inwoners permanent. De grootste steden zijn Faro (de hoofdstad), Portimão, Albufeira en Lagos allen aan de kust, en Silves en Loulé meer in het binnenland. De bevolking is erg vriendelijk, staat open voor buitenlanders en is behulpzaam. Zeker in het binnenland is de bevolking nog erg puur.

2.4 Het land.

De Algarve wordt aan de noordkant begrensd door 2 grote bergketens de "Serra de Monchique" in het westen en de "Serra de Calderão" in het oosten. Het hoogste punt is Foia in de Serra de Monchique (net onder de 1000m). Deze bergketens bepalen het klimaat in de Algarve. In de bergen is het natuurlijk wel veel groener, ook in de zomer, maar daardoor ook vochtiger en koeler dan dichter bij de kust, alhoewel dit voor sommige mensen geen bezwaar blijkt te zijn.

2.5 De typologie van de huizen.

In tegenstelling tot een aantal andere landen kent de Algarve relatief weinig oude gebouwen. Een woning van 20-25 jaar wordt soms al als oud bestempeld omdat het gebouwd is in een periode dat er wel goed gebouwd werd, doch materialen beperkt beschikbaar waren. Zeker in het licht van de hedendaagse moderne bouwstijlen en materialen doen de afwerking van badkamers en keukens dan ook ouderwets aan.

Structuur van de huizen.

Huizen in de Algarve verschillen qua constructie wezenlijk van huizen in Nederland en b.v. Frankrijk. De voornaamste reden hiervoor is dat Portugal dicht bij een breuklijn ligt, waardoor de bouw aangepast moet worden. Als gevolg hiervan moeten alle nieuwe gebouwen tegenwoordig een zekere seismische trilling kunnen weerstaan. Daartoe zijn alle gebouwen en appartementen opgetrokken uit een betonnen skelet versterkt met staal. Dit soort bouw is echter relatief duur hetgeen zijn weerslag vindt in de prijzen. Nadat de structuur gemaakt is wordt deze opgevuld met 2 lagen lokale rode stenen met daartussen een spouw. De meningen zijn verdeeld of deze al dan niet opgevuld moet worden met isolatiemateriaal, beter is de spouw goed te ventileren. Daarna wordt alles zowel van binnen als buiten gestucadoord, eveneens arbeidsintensief, daarna 2 tot 3x geschilderd, meestal wit, de kleur van de Algarve. Tegenwoordig zijn er veel moderne materialen beschikbaar, vroeger was er alleen houten, nu zijn er ook aluminium en p.v.c. ramen en deuren voorhanden. In vergelijk met andere landen beschikken de Portugese huizen over veel sanitaire eenheden. Meestal hebben de huizen meerdere volledige badkamers naast een normaal toilet. Ook de keukens en inbouwapparatuur zijn tegenwoordig modern.

Het onroerend goed kunnen we onderverdelen in verschillende soorten:

- Appartementen binnen stedelijke bebouwing
- Appartementen in toeristische complexen
- Geschakelde woningen
- Vrijstaande villas in het land
- Vrijstaande villas in urbanisaties
- Verbouwde boerderijen
- Bouwvallen met grond
- Stedelijke grondstukken voor bebouwing
- Landelijke grondstukken met project
- Landelijke grondstukken zonder bebouwing
- Bedrijfs onroerend goed.
- Huurobjecten

Appartementen binnen stedelijke bebouwing worden meestal bewoond door Portugezen. Sommige buitenlanders kiezen hier echter ook voor vanwege de vaak centrale ligging en het gemak (b.v. geen auto nodig).

Appartementen in toeristische complexen bieden meestal meer facilitieten zoals een gemeenschappelijk zwembad, tennis en golfbanen, winkels etc.

Geschakelde woningen worden ook meestal bewoond door Portugezen. Hier heeft men dan de beschikking over eigen grond varierend tussen de 100 en 300m2.

Vrijstaande villas in het land beschikken vaak over een naar Nederlandse maatstaven groot stuk grond, varierend van 1000m² tot vele hectaren. De meeste villas zijn luxe en beschikken vaak over een eigen zwembad, eigen watervoorziening; de afwatering geschiedt d.m.v. een septictank met overloopput. De regering probeert echter de bouw van septictanks in te dammen om het milieu te sparen of stelt strenge eisen aan de bouw daarvan.

Vrijstaande woningen in residentiële woonwijken (urbanização) hebben de beschikking over een aangelegde infrastructuur bestaande uit verharde wegen, water, electriciteit, telefoon en zijn soms aangesloten op een gemeentelijk rioleringsnet. De grondstukken zijn tussen de 500 en 5000m2 groot.

Verbouwde boerderijen komt men natuurlijk een enkele keer wel eens tegen, echter men moet zich realiseren dat het niet eenvoudig is en vaak ten koste gaat van het comfort en de duurzaamheid wanneer men verschillende bouwstijlen en technieken met elkaar gaat mengen. Tevens is goede isolatie moeilijk aan te brengen en moet men meestal verplicht de gebouwen aanpassen aan de eisen van deze tijd betreffende de bestandheid tegen aardschokken. Daarom moet men niet verbaasd zijn indien de totale verbouwkosten soms hoger uitkomen dan nieuwbouw. Ook daar ga ik in een apart artikel verder op in.

Grond met een bouwval (ruïne) vindt men meestal iets meer in het binnenland. Zoals reeds hierboven aangegeven is het mijns inziens economisch niet altijd verantwoord om zo´n project te restaureren. Veel beter is het om opnieuw te beginnen. Natuurlijk kan wel een boerderijstijl aangehouden worden, maar dan wel aangepast aan de eisen van deze tijd. Het eindresultaat is dat men dan natuurlijk wel iets aparts heeft. Er zijn nog beperkt grondstukken met oude boerderijen te koop. Het is essentieel dat een grondstuk een "geregistreerde" boerderij of bouwval heeft, aangezien men anders in principe niet meer op het land mag bouwen. Op dit moment mag men nog verbouwen en in sommige gemeentes nog eventueel beperkt aanbouwen, hetgeen echter van gemeente tot gemeente verschilt. Raadpleeg daarom allereerst uw makelaar in het betreffende gebied.

Stedelijke grondstukken voor bebouwing vindt men meestal in zogenaamde urbanisaties. Hier is de infrastructuur in principe aangelegd. Toch dient men zich via een makelaar of advocaat ervan te vergewissen dat er inderdaad gebouwd mag worden en hoe groot. Alles is immers ook hier aan regels onderhevig en van te voren vastgelegd, dus wees voorzichtig.

Landelijke grondstukken met goedgekeurd project komt men een enkele keer nog wel tegen maar doordat de gemeentes steeds strenger worden t.a.v. het uitgeven voor vergunningen op deze grondstukken zullen deze in de toekomst steeds schaarser worden.

Landelijke grondstukken zonder woning ook wel agrarische grond genoemd. In principe kan men deze grond alleen gebruiken voor een landbouw, veeteelt of bosbouw project. In uitzonderingsgevallen wordt er wel eens bebouwing toegestaan, echter ook hier verschilt dit weer van gemeente tot gemeente. Laat u zich goed adviseren in deze.

Bedrijfsonroerendgoed bestaat er in grote mate in Portugal, alhoewel het systeem anders in elkaar zit dan in Nederland. Neemt men een bestaande zaak over dan is dit vaak de overname van de bestaande pacht (Tres-Passe), waarbij een prijs wordt betaald voor de inventaris, good-will en de vergunningen. Daarnaast is men dan nog een maandelijkse huur verschuldigd aan de eigenaar van het pand. Soms kan men natuurlijk ook eigenaar van het pand worden, echter de prijzen voor bedrijfs onroerend goed zijn aan de hoge kant.
Weinig makelaars zijn echt gespecialiseerd in bedrijfsonroerendgoed.

Huurobjecten zijn een beetje de stiefkinderen van de makelaardij in Portugal. Waarom ?
I n principe is er zeer weinig aanbod van huizen of appartementen die voor langere tijd of permanent verhuurd worden. Het zal duidelijk zijn dat de hoge prijzen die de eigenaren met het verhuren van hun huis in de zomermaanden krijgen vooral in de Algarve hier voornamelijk debet aan zijn. Daarnaast is het zo dat men een eenmaal "zittende huurder" er maar niet zo weer uit krijgt. Hij geniet in Portugal een grote mate van bescherming en de regelgeving is wat dat betreft nog veel sterker in het voordeel van de huurder dan in Nederland. Onlangs is echter een nieuwe wet uitgevaardigd, die duidelijk in het voordeel van de huiseigenaren is uitgevallen. Zij kunnen nu door het opstellen van een goed huurcontract zich beter verzekeren van hun "recht".

Zeker voor jonge mensen is het moeilijk om betaalbare huisvestiging te vinden. De gevraagde huurprijzen liggen vaak hoger dan wat men per maand verdient.

Conclusie.

In zijn totaliteit kan men zeggen dat het Portugese onroerend goed misschien veel duurder is dan men in eerste instantie had gehoopt. Eenmaal kennis hebbende van de gegevens hoe er hier gebouwd wordt en de tijd die daarmee gepaard gaat zal het duidelijk zijn dat men over het geheel genomen een zeer solide huis krijgt dat zoals gezegd tegen een stootje kan.

Als richtlijn kan aangehouden worden dat op dit moment bouwen van een vrijstaand huis ongeveer tussen de € 600 en € 750 p/m² kost. In principe rekent men de prijs hier niet per m³, maar per m² vloeroppervlak, waarbij als gemiddelde hoogte ongeveer 2.60-2.80m wordt aangehouden.

3 Algemeen.

3.1 Antecedenten van de makelaar.

Hij is op dit moment 53 jaar oud, getrouwd, heeft 2 kinderen, die al land de deur uit zij en woont reeds 25 jaar in de Algarve. De jongste zoon Dennis Luiz werkt in één van mijn andere bedrijven in Lagos welke zich bezig houdt met de administratie en verhuur van woningen. Informatie kan gevonden worden op de web site www.royol.com. Na zijn Middelbare schoolopleiding in Den-Haag heeft hij een aantal jaren rechten gestudeerd in Leiden, daarna een cursus makelaardij gedaan en vertrok in 1977 met vrouw en een baby op goed geluk naar Portugal.
In die beginfase was Portugal nog zeer primitief, wel goedkoop maar toch een echt pioniersland en er was weinig of geen informatie voor de nieuwkomers.
Het doel van dit artikel is dan ook om potentiële kopers wat dat betreft een wat meer gefundeerde start te geven dan wij zelf hadden.
Veel belangstelling voor onroerend goed bestond er in die tijd, relatief kort na de bekende Anjer revolutie, nog niet.
Daarom werden de eerste jaren gevuld met horeca activiteiten.
Sinds 1984 ben ik echter werkzaam in de makelaardij, eerst verbonden als onafhankelijk makelaar aan een middelgroot makelaarskantoor in Portimão, sinds 1990 werkzaam als zelfstandig makelaar met kantoor aan huis. Op dit moment zit ik in een fase van afbouw en in zal per 1-1-2002 alleen nog maar selectief als makelaar optreden. Daarnaast meer als adviseur, zie business profile en zal de activiteit verder gaan onder de noemer van Realestate-Algarve.com (RA)
Het kantoor / huis is gelegen ongeveer 10 km. boven de bekende plaats Lagos, één van de oudste steden in de Algarve. Het gebied dat door mij bestreken wordt kan men vinden door een straal te trekken van zo'n 30 tot 35 km. rond Lagos.

3.2 Klantenkring.

Wat het aanbod betreft komt het onroerend goed van allerlei nationaliteiten. Wat de kopers betreft komen vanwege het Internet deze van over de hele wereld, de nadruk ligt echter op de Engelse en Nederlandse markt. Er zijn verder relatief weinig Nederlands sprekende makelaars in de Algarve, dat van oudsher meer georienteerd is op de Engelse markt. Veel prijzen van huizen zult u dan ook in Engelse ponden vermeld zien staan maar Natuurlijk vanaf 1-1-2002 wordt alles in Euros (€) genoteert. Daarnaast zijn er natuurlijk ook andere kopers zoals Duitsers, Engelsen, Zwitsers en tegenwoordig ook Portugezen.

3.3 Publiciteit

Zoals reeds eerder aangegeven komen de meeste kopers uit het buitenland en werd er in het verleden gebruik gemaakt van buitenlandse agenten of tussenpersonen, alhoewel mond op mond reclame natuurlijk de beste reclame is. In mijn geval komt 80-90% van de mensen bij mij via het Internet.

3.4 Samenwerking in Portugal.

De samenwerking tussen makelaars onderling in de Algarve liet in het verleden nog wel wat te wensen over, toch is er de laatste jaren wel enige verbetering te bespeuren. Een deel van de makelaars in de Algarve is verenigd in een regionale makelaarsbond de A.M.A. (Associação de Mediadores do Algarve). Daarnaast bestaat er een grote landelijke makelaarsbond, de APEMI, gevestigd in Lissabon. Veel makelaars bundelen hun activiteiten en tevens doen grote internationale makerlaarsketens hun intrede.

3.5 Nevenactiviteiten.

Naast mijn makelaarsactiviteiten heb ik me altijd intensief bezig gehouden met de begeleiding van bouwprojecten voor mensen die hier gedurende de bouw niet zelf aanwezig kunnen zijn. Deze begeleiding begint bij de aankoop van de grond, daarna de selectie van architecten en ingenieurs, vervolgens de keuze van een bouwer, dit aan de hand van gedane offertes, waarbij de goedkoopste of de duurste zeker niet altijd de beste keus hoeft te zijn. Na goedkeuring van het project volgt de echte bouwfase waarbij er gecoördineerd moet worden tussen bouwers en onderaannemers. De gehele financiële administratie van de bouw wordt eveneens verzorgd. De betalingen worden echter niet eerder verricht dan nadat gebleken is dat aan de prestaties of contractuele verplichtingen van de aannemer of onderaannemers werkelijk is voldaan. Bouwen in Portugal is goed mogelijk, maar men moet wel opletten. Over de bouw is IVA (BTW) verschuldigd. Het is in verband met eventueel later te betalen vermogenswinst- belasting van het grootste belang dat u overal ontvangstbewijzen van krijgt en deze ook bewaard, want dit zijn de enige wettige bewijsmiddelen die de belastingdienst later van u accepteert als zijnde kosten uitgegeven ten behoeve van de bouw. Onderdeel van de begeleiding is tevens verder de juridische kant, zoals het verkrijgen van vergunningen, en waar het uiteindelijk om gaat is dat de klant op het eind van de bouw 100% legaal eigenaar is van zowel land als huis en alle noodzakelijke vergunningen heeft. Bouwen in de Algarve is een tijdrovend en arbeidsintensief gebeuren, maar het is de moeite waard als het goed gaat. De opdrachtgever, mijn klant, wordt voorts maandelijks of vaker indien noodzakelijk op de hoogte gehouden van de vooruitgang gedurende de bouw d.m.v. rapporten, rekening overzichten en fotos. Het voordeel van bouwen is natuurlijk dat men de plek kan kiezen die men wenst, u samen met de architect uw eigen huis kunt ontwerpen, zelf de tegels voor keuken en badkamer kan uitkiezen, etc. Het is echter geen proces dat zo maar even gedaan wordt. Al met al, inclusief het tekenen van de plannen, de goedkeuring van projecten moet men toch zeker rekenen dat bouwen 1,5 tot 2 jaar duurt. Iemand die u beloofd een middelgroot of groot huis te bouwen in 6 maanden tijd verteld u een fabel. Naast de bouwbegeleiding doe ik voor een beperkt aantal klanten, die hier niet permanent wonen ook licht management. Meestal zijn dit huizen van klanten waarvan ik de bouw heb begeleid. Tenslotte en helaas ben ik tevens druk met het uitzoeken en oplossen van problemen voor een aantal mensen die in het verleden hier wel gekocht of gebouwd hebben, maar waar iets is misgegaan met de papierwinkel. Dit komt vaak pas aan het licht als men wil verkopen en dan blijkt dat men niet over alle documenten en de juiste vergunningen beschikt. Dit is een zeer nare situatie aangezien zaken die in het verleden fout zijn gegaan niet zo maar één, twee, drie recht te trekken zijn. Er zijn vaak hoge kosten aan verbonden, er is veel tijd mee gemoeid en de frustratie is vaak groot. Zoals in alle gevallen: voorkomen is beter dan genezen. Mijn objectief als makelaar is dan ook om aan een gelimiteerd aantal klanten een persoonlijke begeleiding en een goede start in de Algarve te kunnen geven, want pas als alle papierwerk in orde is kan men oprecht gaan genieten van hetgeen de Algarve u te bieden heeft.

Namens www.realestate-algarve.com
Voor vragen: info@realestate-alagrve.com